Il 5 giugno 2016 sulla radio locale più ascoltata nel lazio, durante la trasmissione “Lavori in Corso” con Stefano Molinari, è andata in onda l’intervista a Paolo Leccese sul nuovo concetto di abitare a Roma ed in particolare si è parlato della prima nuova costruzione nella capitale che sarà certifica CasaClima il Selva Nera Village.

Si tratta di un cantiere ubicato nell’area ovest di Roma lungo la consolare di Boccea subito fuori dal Grande Raccordo Anulare, nel quale sarà previsto il massimo al momento disponibile a livello di tecniche e tecnologie per il risparmio energetico.

Selva Nera Village sarà edificato su un’area di 13.000 mq. sulla quale sarà realizzato un percorso fitness all’aperto per gli amanti dello sport, un’area giochi per i bambini ed una zona destinata agli amanti dei cani circoscritta e ben organizzata per il benessere dei padroni e degli animali.

Gli appartamenti sono pensati sia per le famiglie che per le giovani coppie e saranno tutti dotati di posto auto e cantina, balcone o giardino.

Dal Selva Nera Village partirà una navetta che collegherà direttamente con la Fermata della Metropolitana “Battistini” della Linea A.

Di seguito lo spot del progetto:

 

L’agente immobiliare del futuro

by paololeccese on

Ho aspettato 15 giorni prima di scrivere questo articolo.

In questi 15 giorni è successo quasi tutto quello che mi aspettavo ma è successo sopratutto molto che non mi aspettavo.

Il 20 maggio, dopo la mia partecipazione ad IdeaRE a Roma, molti agenti immobiliari, hanno cominciato a manifestare un interesse per la mia nuova visione della categoria dell’agente immobiliare. 13248336_248948328796566_5275797910471694200_o

La vittoria del concorso è stata una prima soddisfazione e ringrazio gli organizzatori della manifestazione per avermi dato l’opportunità di ottenere la giusta visibilità ma la soddisfazione più grande è arrivata subito dopo. Nelle ore e nei giorni successivi ho ricevuto messaggi pubblici e privati di colleghi che sentono il bisogno di cambiamento e sono stanchi delle parole ascoltate negli ultimi anni che non hanno prodotto alcun risultato concreto soprattutto in relazione ai seguenti argomenti:

Temi sempre caldi sui quali si sono generate centinaia di ore di tavole rotonde, meetings, convegni ma mai affrontati seriamente ed in maniera definitiva dal legislatore negli ultimi anni. Ma soprattutto la voglia di rispondere ad un mercato sempre più informato e sempre più esigente  in maniera compatta e soprattutto in modo che si percepisca una sostanziale differenza grazie all’operato dell’agente immobiliare.

Oltre 150 agenti immobiliari da tutta Italia hanno sottoscritto la petizione che ho lanciato tramite change.org, distribuendo l’interesse in maniera omogenea sul territorio nazionale come si può vedere da questo schema:

Copia di distribuzione geografica delle firme

Ho ricevuto diversi inviti da parte di istituzioni, associazioni, agenzie e franchisor ma soprattutto dai singoli agenti. Non sono potuto essere presente ogni volta e mi scuso con tutti, ma ci tengo a precisare che le mie idee non sono le MIE ma sono di TUTTI quindi se lo ritenete utile per la categoria cercate di divulgare il più possibile la petizione perché più siamo e più rumore facciamo.

NUOVE REGOLE PER GLI AGENTI IMMOBILIARI - INTERVENTO IDEARE.052 13246345_248954988795900_489856457717949372_o

E’ finalmente giunto il momento di capire chi vuole FARE e chi invece ama sguazzare nel lamento ed ama solo DIRE.

L’opportunità di proporre un cambiamento, avendo la cassa di risonanza migliore, quella che parte dal basso, quella apolitica ed apartitica, quella spontanea di chi non deve subire la pressione di un marchio o di un’associazione.

Vogliamo cambiare le regole per alzare il livello di percezione del mercato in relazione alla professione di agente immobiliare; una professione in corso di evoluzione ed evoluta moltissimo rispetto all’ultima volta che il legislatore se ne è occupato.

FIRMA ANCHE TU LA PETIZIONE

Leggi il contenuto della petizione e scrivimi tue considerazioni a:

info@paololeccese.eu

Vuoi saperne di più?

Se vuoi puoi venirmi a trovare a Roma, durante la manifestazione gratuita IdeaRE, l’agorà del real estate,un momento di condivisione e di confronto che ha il culmine nell’evento ma che vuole restare attivo 365 giorni l’anno, il 20 maggio prossimo presso:

Abitart Hotel – Via Pellegrino Matteucci 10, Roma. 

Scarica il tuo BIGLIETTO GRATUITO.

Paolo Leccese

 

Il legislatore si è occupato degli agenti immobiliari in queste occasioni:

  • Codice Civile (norme sulla mediazione e norme sul mandato);
  • Codice Penale (norme sull’esercizio abusivo delle professioni);
  • le leggi speciali (la n° 39 del 3 febbraio 1989, che sostituisce la legge n° 253 del 21 marzo 1958 sulla disciplina della professione di mediatore);
  • il decreto presidenziale n° 1926 del 6 novembre 1960, che è il regolamento di attuazione della citata legge n° 253/58 (per le norme che di essa si possono ancora ritenere vigenti);
  • il regolamento applicativo della citata legge n° 39;
  • il decreto ministeriale del 21 febbraio 1990 n. 300;
  • il decreto del ministro della industria, commercio e artigianato n° 452 del 21 dicembre 1990;
  • il decreto ministeriale del 7 ottobre 1993 n. 589;
  • Legge del 5 marzo 2001 n. 57 – emendamento alla 39/89 del 27/02/01 circa la norma dell’art. 18 della legge sui provvedimenti relativi alla regolamentazione del mercato.

E’ stato:

  1. regolamentato il diritto alla provvigione
  2. definiti i criteri di accesso alla professione
  3. aumentate le responsabilità del mediatore

Questa quantità di norme, inserite e successivamente integrate, sono state necessarie per definire gli ambiti di competenza e responsabilità ma ancora non sono sufficienti a rendere questa categoria professionale al livello della stessa negli altri paesi del mondo.

I dati sono questi:

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Di chi è la colpa?

Prima di tutto degli agenti immobiliari che, troppo presi a portare avanti il lavoro in un momento estremamente faticoso per il mercato in crisi piena negli ultimi anni, si sono concentrati sull’ordinario lasciando completamente da parte la voglia di cambiare adeguando le attuali normative alle esigenze di un mercato sempre più smart.

Poi ci sono le associazioni di categoria, che seguono demagocicamente le attività di cui  si parla di più, tralasciando l’esigenza primaria e cioè unirsi con l’unico intento di cambiare le regole. La somma di tutti gli associati di tutte le associazioni di categoria, unitamente alla volontà di farlo, costringerebbe il legislatore a tenere conto delle esigenze reali di cambiamento.

Come andrebbero integrate le attuali normative?

  • incrementare il livello di formazione sia per l’accesso alla professione(anche attraverso un titolo di studio universitario) che per l’aggiornamento
  • inserire il tirocinio di almeno 2 / 3 anni per sostenere l’esame di accesso alla categoria
  • istituire uffici ispettivi di controllo per gli abusivi
  • rendere esclusive alcune informazioni (es. valutazioni OMI)
  • creazione di un organismo (anche utilizzando le CCIAA) che raccolga i dati delle vendite e delle locazioni rendendole consultabili esclusivamente dalla agenzie immobiliari
  • rendere obbligatoria la condivisione dei portafogli tra le agenzie immobiliari

Tutto questo se non lo fa il legislatore lo devono fare gli agenti immobiliari, se non lo fanno le associazioni bisognerà costituire una associazione di scopo.

Ne riparleremo……

Tavola rotonda sul futuro del real estate in Italia

by paololeccese on

Lunedi 21 marzo  presso la sede della Nuova Fiera di Roma, durante la manifestazione CASAIDEA promossa da MOACASA, si è svolta nell’area Meeting, una interessante tavola rotonda sul futuro del real estate, organizzata dalla rivista GOLDEN ATTICO, alla quale ho avuto il piacere e l’onore di partecipare unitamente a giovani emergenti rappresentanti del settore immobiliare romano.

Gli argomenti trattati hanno avuto un unico denominatore comune:

“il cambiamento delle regole improntate ad una nuova etica di condivisione del mercato”.

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Massimiliano Onofri (titolare della Ticambiocasa e presidente dell’associazione Elite Agents Group) ha fotografato egregiamente la situazione del momento ed ha condiviso con i presenti il suo punto di vista :

  • software e piattaforme web come “strumenti”
  • internet non è più il futuro ma il presente
  • le regole sono importanti
  • centralità degli Agenti Immobiliari

Le agenzie immobiliari stanno incrementando il numero di servizi che offrono ai propri clienti e soprattutto hanno finalmente stabilito regole di ingaggio chiare per la sinergia con studi tecnici attraverso i quali è diventato semplice riuscire a dare risposte precise e concrete non soltanto attraverso visure, accertamenti ed asseverazioni ma anche e soprattutto per analizzare la documentazione dell’immobile prima di collocarlo sul mercato e successivamente per costruire il giusto prezzo di vendita che tenga conto degli eventuali lavori di ristrutturazione e messa a norma dell’immobile da vendere. Quindi, con l’intervento dell’ Arch. Federica La Marra,  abbiamo potuto mettere a fuoco il cambiamento negli anni dell’approccio Agente Immobiliare / Tecnico.

Costruire una professionalità autorevole da proporre al mercato non più del mediatore inteso come una evoluzione della figura del sensale ma, come un professionista in grado di svolgere un lavoro di consulenza mirato e su misura del cliente, questo è stato il senso dell’intervento di Maurizio Galli (titolare di RE/MAX Italcase).

E’ stato poi il mio turno, sono stato chiamato a spiegare lo spirito che sta spingendo molti agenti immobiliari di Roma (per ora) ad aderire all’associazione Elite Agents Group (della quale ho l’onore di essere il Segretario Nazionale). In effetti questo movimento spontaneo, nato nel 2015 da un gruppo di agenti immobiliari romani che condividevano le seguenti esigenze:

  • condividere il 100% del proprio portafoglio
  • verificare l’immobile in fase di incarico attraverso visure e controllo documentazione per una corretta valutazione
  • abbassare i costi dei servizi per le agenzie grazie alla costruzione di interessi comuni
  • cambiare la percezione del mercato verso la figura dell’agente immobiliare
  • avere una piattaforma comune dove poter condividere non solo gli immobili ma anche le richieste e le agende per gli appuntamenti
  • formazione periodica sulle novità normative ed approfondimenti sugli aggiornamenti interpretative delle leggi in vigore

sta suscitando interesse a tutti i livelli. Il vero valore aggiunto è che l’enorme attività svolta dal consiglio direttivo e da tutti i membri fondatori dell’associazione è stata totalmente a titolo gratuito e cosi sarà per il futuro. Un’associazione quindi SENZA SCOPO DI LUCRO con l’unico fine “visionario” di cambiare la cultura nel lavoro degli agenti immobiliari.

Elite Agents Group è proprietaria del portale MLSELITEROMA dal quale è possibile vedere gli immobili condivisi da tutti gli associati.

Successivamente Marco Franceschini (Promotore Creditizio MedioFimaa), tra i massimi esperti del mondo finanziario in relazione ai mutui ha fornito delle importantissime delucidazioni in merito alla polizze obbligatorie e polizze facoltative in occasione di accensione di nuovi mutui.

Tra le assicurazioni obbligatorie rientra la polizza scoppio e incendio, che tutela il mutuatario dai danni all’immobile derivanti da incidenti come fulmini, incendi o esplosioni. In questo caso, l’assicurazione copre tutti i costi di ricostruzione e l’importo garantito non è mai più basso dell’importo del finanziamento, in modo che il proprietario possa estinguere il mutuo residuo senza problemi. Nella copertura non sono inclusi gli eventi generati da calamità naturali come ad esempio un terremoto o un’inondazione.

Tra le assicurazioni facoltative ricordiamo la polizza a protezione del reddito, che tutela il contraente nel caso di perdita del lavoro e garantisce il pagamento delle rate del mutuo alla banca e l’assicurazione sulla vita, che copre i costi del mutuo in caso di malattia, infortuni, decesso del mutuatario, ovvero tutti quegli eventi che possano mettere a rischio il pagamento delle rate. In caso di morte l’assicurazione estingue il mutuo, tutelando così gli eredi.

Least but not the last Raffaele Racioppi, (thinker, blogger, developer), ci ha presentato il suo nuovo progetto, REtica Tour 2016, un Format innovativo dedicato al mondo degli Agenti Immobiliari attraverso il quale attivare un confronto fra agenti immobiliari finalizzato alla collaborazione del business, utilizzando come base l‘adattamento al Real Estate italiano di un Codice Etico internazionale. Discussioni e documento finale saranno consegnati  agli organi di rappresentanza istituzionali ed a chi progetta e realizza reti MLS e gestionali.

Il video integrale della Tavola Rotonda è possibile visionarlo qui:

Deduzioni e detrazioni per le Startup

by paololeccese on

A trarre maggiore vantaggio sono quelle persone o società che decidono di intestire in una o più start up innovative. Per loro, infatti, il Governo e le Regioni hanno previsto una detrazione variabile a seconda se siano chiamati a versare IRPEF o IRES:

nel primo caso la deduzione è del 19% del capitale investito,

nel secondo caso si gode di una detrazione del 20%.

Le agevolazioni fiscali su IRPEF e IRES possono addirittura crescere nel caso in cui si investa in start up innovative a vocazione sociale o che sviluppano prodotti o servizi ad alto valore tecnologico. In questi due casi la detrazione IRPEF è del 25%, mentre le deduzioni IRES salgono al 27%. Le agevolazioni si applicano solamente per gli investimenti in denaro effettuati alla costituzione della società o in caso di eventuali aumenti di capitale. Gli investimenti, comunque, non possono superare i 2,5 milioni di euro per ogni start up pena il decadimento delle agevolazioni.

Per favorire la nascita e lo sviluppo delle start up innovative, invece, il Governo è intervenuto con il Decreto Legge 179/2012 (o Decreto Crescita Bis). I questo caso, i fondatori di una startup sono esonerati dalle imposte di bollo e dai diritti di segreteria legati all’iscrizione al registro delle imprese, un credito di imposta fino a 200 mila euro per l’assunzione a tempo indeterminato di personale (con dottorato di ricerca) impiegato nella ricerca e sviluppo e l’esenzione contributiva e fiscale nel caso si assegnino strumenti finanziari a favore di amministratori e dipendenti.

Per poter usufruire delle agevolazioni fiscali la start up innovativa deve essere costituita come società per azioni, società a responsabilità limitata, società cooperative e altre forme societarie ‘europee’ (come la Societas Europaea). La cessione delle partecipazioni nelle start up innovative entro due anni dall’investimento comportano il decadimento delle agevolazioni fiscali e contributive di cui si è goduto. In tal caso, i contribuenti IRPEF devono restituire l’importo compreso degli interessi, mentre i soggetti IRES subiscono il recupero delle somme ricevute tramite tassazione.

Incredibile ma vero!!!

Stefano Firpo, direttore generale per la politica industriale, la competitività e le pmi al ministero dello Sviluppo economico il 19 febbraio con un tweet comunica:

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L’iter non è però ancora completo. La burocrazia italiana non si smentisce: manca infatti un decreto direttoriale che approvi il modello informatico e la modulistica per la trasmissione e iscrizione al registro delle imprese compilabile online. Intanto la ministra dello Sviluppo economico Federica Guidi ha firmato il decreto che introduce appunto la possibilità di costituire una startup innovativa tramite un modello standard tipizzato con firma digitale. Se poi si vuole, rimane ovviamente la possibilità di costituire la società per atto pubblico, cioè come funzionava in precedenza. Potrebbe dunque volerci ancora un po’ di tempo. A realizzare gli atti potranno essere direttamente i soci oppure l’Ufficio del registro delle imprese che autenticherà le sottoscrizioni procedendo all’iscrizione. L’ultima firma segnerà il via ufficiale della nuova società.

L’obiettivo di questa nuova misura è dunque snellire il processo di nascita e dare una spinta al movimento delle startup. Al mese di gennaio erano 5.154 le società di questo tipo, concentrate anzitutto in Lombardia, Emilia-Romagna e Lazio. La startup innovativa può essere una società di capitali, anche cooperativa, di nuova costituzione o già esistente ma da meno di due anni. Fra i suoi fini dev’esserci lo sviluppo, la produzione e la vendita di prodotti e servizi innovativi ad alto valore tecnologico.

L’effetto leva del crowdfunding

by paololeccese on

Da un crowdfunding di 3 milioni di sterline a una exit che ne vale 85 in soli 8 mesi.

E’ stata l’operazione più interessante negli ultimi mesi, si tratta della Camden Town Brewery, una delle più note catene di pub-birrerie artigianali londinesi nata nel 2010 (con solo tre dipendenti) per opera di un allora 34enne australiano, Jasper Cuppaidge e ora acquisita dal gigante delle birre AB InBev.

Siamo molto distanti dalle ultime esperienze italiane, ma secondo alcuni esperti una regolamentazione sull’equity crowdfunding diversa da quell’attuale (il regolamento Consob che verrà rivisto a breve) e più simile a quella britannica potrebbe aiutare a far accadere storie del genere anche in Italia.

Per chi ha puntato sul crowdfunding un ritorno del 70%

Certo è che il “regalo” ricevuto da chi solo otto mesi fa aveva investito nel crowdfunding lanciato dalla catena di birrerie avrà lasciato sicuramente senza fiato i fortunati investitori. C’è da dire che già a luglio, quando si è conclusa la plurimilionaria raccolta di fondi online (oltre 2.750.000 di sterline a fronte di un obiettivo di 1.500.000, una percentuale di successo che va quindi oltre il 180%), alla società era stato dato un valore superiore ai 50 milioni. A detenere oltre il 95% della società, attualmente sono ancora Jasper, la sua famiglia e tre suoi migliori amici, che ad occhio e croce avranno quindi guadagnato da questa operazione 80 milioni di sterline. Mentre, esaminando l’ultimo bilancio di quella che è ancora una società a tutti gli effetti molto giovane si scopre che su un fatturato di oltre 9,5 milioni, l’utile ante imposte si ferma a 319.000 sterline.

L’equity crowdfunding all’italiana è molto diverso da quello del Regno Unito, per la cultura, per il tipo di imprese che vi ricorrono, ma anche per la normativa. In Italia purtroppo non esistono gli strumenti giuridici per far crescere l’equity crowdfunding (che significa raccogliere denaro in cambio di una parte della società). Il problema è piuttosto facile da risolvere tecnicamente, ma i legislatori Italiani hanno sempre qualche difficoltà ad applicare soluzioni semplici. La sensazione dall’estero è che — in Italia — se una soluzione non è complicata non piace.

Stefano Tresca managing partner di iSeed ed ex avvocato, ha aperto un bel dibattito, facendo notare che: un grosso ostacolo allo sviluppo dell’equity crowdfunding in Italia è la struttura delle SRL. In Inghilterra, in Inghilterra infatti le SRL (LTD) hanno le azioni come le SPA Italiane. In Italia invece, hanno le “quote”. «Sembra un gioco di parole per avvocati ma la differenza è sostanziale –spiega Tresca – In Inghilterra gli imprenditori con 15 sterline (circa 20 euro) e 15 minuti online possono emettere nuove azioni e venderle al miglior offerente. In questo modo, un impiegato può decidere di investire £ 100 in un bel progetto. In Italia le SRL hanno le quote e questo significa passare per il notaio». Come spiega Tresca, tutto ciò non si esaurisce solo in un problema di costi, ma significa anche trovare un giorno in cui sia il notaio, sia tutti gli investitori siano liberi. «Poi bisogna sperare che quel giorno gli investitori non abbiano cambiato idea. Insomma c’è bisogno per forza di due intermediari. Non solo il notaio, ma la piattaforma di crowdfunding che firma dal notaio come rappresentante degli investitori. Mentre in Inghilterra l’investitore riceve le azioni direttamente e senza costi. Non entro nella differenza tecnica sulla natura tra “quote” e “azioni”. Ma il problema maggiore dal punto di vista legale è questo. Cambiare “quote” in “azioni” è una cosa piuttosto semplice. Forse è per questo che non piace», conclude Tresca.

La mia casa è il tuo ufficio

by paololeccese on

Mi ha colpito molto l’oggetto di questa start-up. 

Parte dal modello Airbnb ma si produce in un coworking tutto basato sulla condivisione di spazi residenziali da adibire temporaneamente ad uffici, si chiama Office Riders ed è nata da un gruppo di imprenditori francesi che hanno deciso di cavalcare l’onda dell’economia collaborativa sempre più fiorente nel mondo.

La differenza principale tra Airbnb e Office Riders sta nella natura del mercato di riferimento, infatti il segmento della locazione di uffici è  soprattutto rivolto verso liberi professionisti, consulenti, ecc., quindi un mercato più modesto in termini di numeri rispetto a quello turistico a cui è rivolto il mercato di Airbnb. Per questo il team Riders Ufficio sta mantenendo i piedi ben saldi a terra e non mostra per ora l’ambizione di raggiungere le dimensioni del mercato di Airbnb.

Da un parte molte persone che faticano a trovare un posto dove poter lavorare o comunque sul mercato le soluzioni disponibili sono ancora troppo costose e non tagliate su misura per ogni esigenza. D’altra parte i proprietari di appartamenti, che per vari motivi devono assentarsi da casa anche per lunghi periodi, continuano comunque a pagare le tasse sul loro immobile vuoto, il che determina un enorme spreco di denaro e di spazi inutilizzati. Da qui l’idea. Office Riders ha cominciato col mappare due delle città più richieste al mondo da questo punto di vista: Parigi e San Francisco. Dopo aver individuato gli appartamenti parigini disponibili, si sono trasferiti nella Silicon Valley per esportare il loro modello, affittando a loro volta a dei Riders (questo il nome di questi conduttori) il proprio appartamento rimasto vuoto.

I vantaggi dal punto di vista economico sono molteplici. Non solo per i proprietari che possono contare su un’entrata supplementare ma anche per i lavoratori stessi che risparmiano fino al 50% rispetto all’affitto ad esempio di una postazione di co-working. La media in queste città per garantirsi uno spazio lavorativo in appartamento è di 200 euro, contro i 400 richiesti per la stessa postazione ma in un ufficio condiviso. La soluzione ideale quindi per i freelance o una giovane impresa in fase di lancio. Dal punto di vista legale, gli ideatori di Office Riders si ispirano al modello di locazione dell’agenzia Airbnb e lavorano fianco a fianco con avvocati esperti per conoscere le leggi in materia di ogni Paese e poter proporre i contratti più idonei a questo tipo di rapporto commerciale. C’è da chiedersi se questa innovativa soluzione riuscirà mai ad approdare in Italia e, nel caso, a quali difficoltà tecniche andrebbero incontro i loro fautori.

Stampanti 3D usate per proporre immobili

by paololeccese on

Fino a qualche anno fa le stampanti 3d venivano utilizzate prevalentemente in ambito industriale. Grazie ad alcuni brevetti scaduti nel 2005,  si e’ sviluppato il progetto Reprap che ha dato vita alla nascita di diversi modelli di stampanti 3d open source facendo crollare i prezzi delle stampanti 3d con tecnologia di stampa FDM. Ecco alcuni esempi di stampanti 3d a basso costo (prezzi inferiori ad € 500):

XYZ Stampante 3D Da Vinci Junior,

WER non montato-Stampante 3D fai da te 3D Printer Kit completo per Prusa Mendel I3X

Le opportunità di business che sono nate grazie alla stampa 3d non si riducono alla vendita di oggetti grezzi creati con le stampanti 3d. In tutto il mondo sono molti gli artigiani che stanno adoperando le stampanti 3d per costruire oggetti da rifinire e vendere online.

In altri paesi è già iniziata la gara a chi stampa in 3D la planimetria dell’immobile da offrire ai clienti, soprattuto sui nuovi cantieri.